HoREA Kiến Nghị Linh Hoạt Hóa Quy Định Xác Định Dân Số Nhà Chung Cư Tại TP.HCM

HoREA Kiến Nghị Linh Hoạt Hóa Quy Định Xác Định Dân Số Nhà Chung Cư Tại TP.HCM

Liệu quy định mới về phương pháp xác định dân số nhà chung cư tại TP.HCM có đang vô tình tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng trên thị trường bất động sản? Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị khẩn cấp đến UBND TP.HCM và các sở ngành liên quan nhằm đề xuất sửa đổi Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, bởi quy định hiện hành đang đẩy thị trường vào tình trạng thừa căn hộ lớn, thiếu căn hộ nhỏ, không phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn người dân.

Phân tích thực trạng và điểm bất cập của Quyết định 32/2025

Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 9 tháng 1 năm 2026, được xem là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ trong các dự án nhà chung cư. Tuy nhiên, sau hơn hai tháng triển khai, nhiều điểm bất cập đã được HoREA chỉ ra. Đáng chú ý nhất là phương pháp tính dân số dựa trên diện tích căn hộ và số phòng ngủ được đánh giá là quá khắt khe, thậm chí còn nghiêm ngặt hơn cả quy định tương tự tại Hà Nội.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, nhận định rằng quy định này khiến các chủ đầu tư phải tăng số lượng căn hộ lớn (3-4 phòng ngủ, diện tích trên 85m²) trong khi nguồn cung căn hộ vừa (2 phòng ngủ, diện tích 45-70 m²) và căn hộ nhỏ (dưới 45 m²) bị giảm sút nghiêm trọng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến nhà ở thương mại mà còn tác động tiêu cực đến nhà ở xã hội, khi các căn hộ diện tích lớn gần ngưỡng tối đa (56-70 m²) tăng lên, triệt tiêu các lựa chọn căn hộ nhỏ phù hợp với người thu nhập thấp.

Nhu cầu thực tế của thị trường căn hộ TP.HCM

Thực tế thị trường cho thấy khoảng 60%-70% khách hàng là người thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá từ 5 đến 7 tỉ đồng. Trong khi đó, khoảng 20%-25% người thu nhập thấp tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ với giá khoảng 3 tỉ đồng. Ngược lại, nhóm khách hàng thượng lưu có nhu cầu căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5%-10% tổng số người mua.

Việc áp dụng cách tính dân số theo diện tích căn hộ một cách máy móc khiến các chủ đầu tư buộc phải thiết kế nhiều căn hộ lớn để sử dụng hết diện tích sàn được duyệt, gây khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm và làm giấc mơ sở hữu nhà của hàng triệu hộ gia đình nhỏ trở nên xa vời hơn.

Sự thiếu đồng bộ trong quy trình phê duyệt và hệ quả

HoREA cũng chỉ ra sự thiếu đồng bộ trong quy trình phê duyệt dự án. Ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND TP.HCM xác định một quy mô dân số tổng thể (gọi là x), nhưng khi đến giai đoạn cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng lại áp dụng cách tính dân số dựa trên diện tích căn hộ, dẫn đến quy mô dân số thực tế (gọi là y) thường nhỏ hơn x.

Sự chênh lệch này khiến chủ đầu tư không thể tối ưu hóa dự án theo nhu cầu thị trường mà phải dựa vào các chỉ số dân số để được duyệt hồ sơ. Việc tính bình quân 3,5 người/căn hộ hoặc theo cơ cấu diện tích như hiện nay thiếu cơ sở thực tiễn và không phù hợp với xu hướng thu nhỏ quy mô gia đình tại các đô thị lớn như TP.HCM.

Đề xuất giải pháp linh hoạt từ HoREA

Để tháo gỡ những nút thắt này, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32 theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, trong giai đoạn đầu, quy mô dân số tối đa cần được xác định dựa trên quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với bình quân 32 m²/người.

Trong giai đoạn thực thi, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư tự quyết định cơ cấu căn hộ dựa trên nhu cầu thị trường, với điều kiện tỉ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% và tổng dân số không vượt ngưỡng đã được phê duyệt. Cách tiếp cận này nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa quy hoạch và thực tế thị trường, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.

Tầm quan trọng của chính sách dân số linh hoạt trong phát triển nhà ở TP.HCM

TP.HCM đang trong quá trình cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ven kênh rạch, do đó một chính sách dân số linh hoạt sẽ là đòn bẩy quan trọng để thu hút nguồn lực xã hội hóa, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân thành phố. Đồng thời, chính sách này cũng giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, bảo vệ quyền lợi và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân trong tương lai.

Kết luận

Quy định mới về phương pháp xác định dân số nhà chung cư tại TP.HCM đang tạo ra những bất cập nghiêm trọng, làm lệch pha cơ cấu căn hộ, không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. HoREA đã gửi kiến nghị khẩn cấp nhằm sửa đổi quy định này theo hướng linh hoạt và thực tiễn hơn, giúp cân bằng cung cầu, thúc đẩy phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi người dân.

Liệu UBND TP.HCM và các cơ quan chức năng có sớm điều chỉnh chính sách để phù hợp hơn với xu hướng phát triển đô thị và nhu cầu đa dạng của người dân? Và làm thế nào để thị trường bất động sản TP.HCM có thể phát triển hài hòa giữa quy hoạch và nhu cầu thực tế, tạo điều kiện cho mọi phân khúc khách hàng tiếp cận nhà ở một cách công bằng và hiệu quả?