Kiến nghị sửa đổi quy định tính dân số chung cư tại TP.HCM để phù hợp nhu cầu thị trường

Kiến nghị sửa đổi quy định tính dân số chung cư tại TP.HCM: Giải pháp cho sự lệch pha cơ cấu căn hộ

Liệu quy định hiện hành về cách xác định quy mô dân số trong các dự án chung cư tại TP.HCM có đang gây ra những bất cập ảnh hưởng đến cơ cấu căn hộ và nhu cầu thực tế của thị trường? Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị khẩn cấp về việc sửa đổi Quyết định 32/2025/QĐ-UBND nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ, từ đó giúp thị trường phát triển cân đối và bền vững hơn.

Thực trạng và những điểm bất cập trong quy định hiện hành

Quyết định 32/2025/QĐ-UBND được UBND TP.HCM ban hành cuối năm 2025 nhằm quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và chung cư hỗn hợp. Đây là căn cứ để các cơ quan quản lý xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ của dự án, từ đó quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, sau gần hai tháng triển khai, HoREA nhận thấy quy định này đang tạo ra sự lệch pha trong cơ cấu căn hộ. Cụ thể, việc xác định dân số dựa trên số phòng ở và diện tích căn hộ khiến các dự án chung cư thương mại phải tăng số lượng căn hộ lớn, diện tích rộng, trong khi giảm căn hộ diện tích vừa và nhỏ – phân khúc chiếm phần lớn nhu cầu thị trường.

Điều này dẫn đến việc các căn hộ 3-4 phòng ngủ có diện tích từ 85m2 trở lên, thậm chí trên 160m2, tăng lên đáng kể. Ngược lại, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích từ 45-70m2 và căn hộ nhỏ dưới 45m2 lại giảm sút. Đối với nhà ở xã hội, số lượng căn hộ 2 phòng ngủ diện tích từ trên 56m2 đến 70m2 cũng tăng lên, gây áp lực về cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Phân tích nhu cầu thị trường và tác động của quy định

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, cho biết tại các dự án chung cư thương mại, nhu cầu chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ vừa và nhỏ. Khoảng 60-70% khách hàng là nhóm thu nhập trung bình, thường tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá phổ biến từ 5-7 tỷ đồng mỗi căn. Nhóm thu nhập thấp chiếm 20-25%, chủ yếu mua căn hộ 1 phòng ngủ với giá khoảng 3 tỷ đồng. Trong khi đó, nhóm khách hàng thu nhập cao chỉ chiếm 5-10%, có nhu cầu căn hộ từ 3 phòng ngủ trở lên, diện tích từ 85-120m2, giá bán từ 8-12 tỷ đồng.

Như vậy, nếu quy định bắt buộc tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn, thị trường sẽ rơi vào tình trạng cung không phù hợp với cầu, gây khó khăn cho người mua, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Điều này cũng có thể làm giảm sức hấp thụ của thị trường, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của ngành bất động sản TP.HCM.

Kiến nghị sửa đổi và giải pháp linh hoạt cho thị trường chung cư

Trước thực trạng trên, HoREA đề xuất Sở Xây dựng phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc xem xét trình UBND TP.HCM sửa đổi Quyết định 32 theo hướng:

• Quy mô dân số dự án được xác định ngay từ giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và quy hoạch.

Chính sách dân số linh hoạt sẽ góp phần thu hút nguồn lực xã hội hóa đầu tư, đồng thời tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn, nhất là trong bối cảnh thành phố đang triển khai nhiều chương trình cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ở ven kênh rạch.

Tác động vĩ mô và dự báo thị trường trong ngắn hạn

TP.HCM đang chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của căn hộ, với giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 92 triệu đồng/m2, tăng gần 21% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức hấp thụ căn hộ đang có dấu hiệu chậm lại do nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu của nhóm thu nhập trung bình và thấp không được đáp ứng đầy đủ.

Việc sửa đổi quy định tính dân số và cơ cấu căn hộ sẽ giúp cân bằng cung cầu, tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư và chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược phát triển dự án phù hợp với xu hướng và nhu cầu thực tế của người mua.

Hướng dẫn chiến lược đầu tư và tâm lý cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư cần lưu ý rằng, thị trường bất động sản TP.HCM đang trong giai đoạn điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm để phù hợp hơn với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Việc nắm bắt thông tin về các chính sách quy hoạch, quy định dân số và cơ cấu căn hộ sẽ giúp nhà đầu tư có chiến lược phù hợp, tránh rủi ro do lệch pha cung cầu.

Đồng thời, nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn các dự án có cơ cấu căn hộ linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa và nhỏ có sức cầu lớn. Việc theo dõi sát sao các thay đổi chính sách và xu hướng phát triển đô thị sẽ giúp tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro đầu tư.

Kết luận

Quy định hiện hành về cách xác định dân số chung cư tại TP.HCM đang bộc lộ nhiều bất cập, gây lệch pha cơ cấu căn hộ và không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Kiến nghị sửa đổi của HoREA nhằm tạo ra sự linh hoạt trong thiết kế căn hộ, giúp cân bằng cung cầu và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Việc sửa đổi này không chỉ hỗ trợ người mua nhà tiếp cận được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư phát triển dự án hiệu quả hơn. Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tăng cao và nguồn cung phân khúc vừa túi tiền còn hạn chế, câu hỏi đặt ra là liệu TP.HCM có thể nhanh chóng hoàn thiện chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhà ở hay không?

Liệu sự thay đổi trong quy định tính dân số chung cư có thể tạo ra bước ngoặt tích cực, giúp thị trường bất động sản TP.HCM phát triển hài hòa giữa cung và cầu trong những năm tới?

Hashtags: #quydinhdansochungcu #cocaucanho #batdongsanTPHCM #canhochungcu #HoREA