Giá Căn Hộ TP.HCM Tăng Mạnh: Người Mua Nhà Trung Bình Đang Rơi Vào Thế Mắc Kẹt

Giá Căn Hộ TP.HCM Lập Mặt Bằng Mới: Người Mua Nhà Trung Bình Đang Ở Thế Mắc Kẹt

Liệu người thu nhập trung bình tại TP.HCM có còn cơ hội sở hữu căn hộ phù hợp trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao và nguồn cung chủ yếu nghiêng về phân khúc cao cấp? Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của căn hộ trong khi nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền lại ngày càng khan hiếm, tạo ra một nghịch cảnh cho nhóm người mua có thu nhập trung bình và thấp.

Thị Trường Căn Hộ TP.HCM: Giá Tăng Mạnh, Nguồn Cung Hạn Chế

Báo cáo mới nhất cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng hơn 20% so với năm trước. Mặt bằng giá này tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn hạn chế và chủ yếu tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp. Thanh khoản thị trường căn hộ cũng ghi nhận sự phục hồi đáng kể với khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công trong năm qua, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch thành công, cho thấy nhu cầu mua căn hộ đã cải thiện rõ rệt vào cuối năm. Phân khúc cao cấp, bao gồm căn hộ hạng sang và siêu sang, cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh với hơn 1.700 căn được bán trong quý 4, tăng 33% so với quý trước đó.

Nguyên Nhân Gây Ra Tình Trạng Mắc Kẹt Của Người Mua Nhà Trung Bình

Mặc dù thị trường căn hộ đang phục hồi về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung chủ yếu ở phân khúc giá cao. Điều này dẫn đến sự phân hóa rõ nét giữa các nhóm người mua. Một bộ phận lớn người thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM đang rơi vào thế khó khi tìm kiếm nhà ở phù hợp.

Nhóm người này thường có thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng mỗi tháng, hoặc vợ chồng có tổng thu nhập 41-50 triệu đồng mỗi tháng, hoặc người độc thân nuôi con nhỏ với mức thu nhập trên 30 triệu đồng mỗi tháng. Họ không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội do vượt ngưỡng thu nhập quy định (20 triệu đồng/tháng), nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại vì giá bán căn hộ thương mại liên tục neo cao trong nhiều năm qua.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã ghi nhận tình trạng thiếu hụt nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân, đặc biệt là căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70m2, với đơn giá từ 30-70 triệu đồng/m2 và giá căn hộ từ 2-5 tỷ đồng/căn. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, thị trường TP.HCM chủ yếu cung cấp nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70%.

Ảnh Hưởng Của Khung Pháp Lý Và Hạ Tầng Đến Nguồn Cung Nhà Ở

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở. Đồng thời, sự phát triển các dự án hạ tầng lớn và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 hiện vẫn chưa có cơ chế đủ mạnh để hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị trong việc tạo lập nhà ở giá phù hợp. Điều này dẫn đến khoảng trống trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm đối tượng chiếm số đông trong xã hội.

Giải Pháp Và Định Hướng Cho Thị Trường Nhà Ở TP.HCM

HoREA cho rằng chủ trương thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình là rất hợp lý. Tuy nhiên, cần xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp để hỗ trợ nhóm này, bao gồm việc cho vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6-7% mỗi năm, thời hạn vay từ 10-12 năm, nhằm giúp họ có thể mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.

Bên cạnh đó, việc tăng cường phát triển các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền sẽ giúp cân bằng nguồn cung, giảm thiểu tình trạng lệch pha phân khúc nhà ở hiện nay. Đồng thời, các chính sách hỗ trợ tài chính và pháp lý cần được hoàn thiện để tạo điều kiện thuận lợi cho người thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở hơn.

Kết Luận

Thị trường căn hộ TP.HCM đang trải qua giai đoạn tăng giá mạnh mẽ, thiết lập mặt bằng giá mới với mức trung bình trên 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, khiến người thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở phù hợp. Việc hoàn thiện khung pháp lý, phát triển hạ tầng và xây dựng cơ chế hỗ trợ tài chính sẽ là chìa khóa để giải quyết bài toán lệch pha cung - cầu trên thị trường nhà ở TP.HCM.

Liệu trong tương lai gần, TP.HCM có thể cân bằng được nguồn cung nhà ở phù hợp với đa số người dân? Các chính sách hỗ trợ tài chính và pháp lý sẽ được triển khai ra sao để giúp nhóm thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn?