Quy định mới về tách thửa đất TP.HCM 2026: Diện tích tối thiểu và phân vùng chi tiết

Quy định mới về tách thửa đất TP.HCM 2026: Diện tích tối thiểu và phân vùng chi tiết

Liệu quy định mới về tách thửa đất tại TP.HCM sau sáp nhập có thể giải quyết những bất cập hiện nay và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân cũng như nhà đầu tư? Dự thảo quy định về điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố đang được hoàn thiện với mục tiêu đồng bộ hóa quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và đảm bảo phát triển hạ tầng bền vững.

Hoàn cảnh và bối cảnh ban hành quy định mới

Sau quá trình sáp nhập các địa phương, TP.HCM hiện tồn tại đồng thời ba văn bản quy định về tách thửa đất áp dụng cho các khu vực khác nhau, gồm Quyết định 100 cho TP.HCM cũ, Quyết định 38 cho khu vực Bình Dương cũ và Quyết định 24 cho khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Sự phân mảnh này gây khó khăn trong quản lý nhà nước và thủ tục hành chính cho người dân, đồng thời làm giảm tính đồng bộ trong phát triển đô thị và nông thôn.

Trước thực trạng đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã chủ động xây dựng dự thảo quy định mới nhằm thay thế ba văn bản cũ, tạo hành lang pháp lý thống nhất cho toàn thành phố với hơn 14 triệu dân và hàng triệu thửa đất. Dự kiến văn bản này sẽ được ban hành trong tháng 3 năm 2026.

Phân vùng và diện tích tối thiểu tách thửa theo dự thảo

Dự thảo quy định mới được xây dựng dựa trên nguyên tắc tuân thủ Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, đồng thời phân chia thành 4 khu vực chính dựa trên bảng giá đất và đặc thù đô thị - nông thôn nhằm xử lý sự khác biệt giữa các vùng:

• Khu vực 1: Các phường trung tâm cũ như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Phú Nhuận, Bình Thạnh... Diện tích tối thiểu tách thửa là 36m², với mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3m.
• Khu vực 2: Các phường ven đô, giáp ranh như Tân Thuận, Phú Thuận, Bình Tân, Thủ Đức, Cát Lái, Long Bình và một số phường cũ Bình Dương như Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An. Diện tích tối thiểu dao động từ 50-60m², mặt tiền và chiều sâu từ 4-5m tùy phân nhóm.

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được tách thửa cũng được quy định rõ ràng: 500m² đối với đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối và chăn nuôi tập trung.

Quy định về lối đi và hình dạng thửa đất

Dự thảo cũng cho phép thỏa thuận sử dụng lối đi chung từ hai thửa đất trở lên để kết nối đường giao thông công cộng, đồng thời chuyển quyền sử dụng lối đi chung sang sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND phường/xã sẽ xem xét đảm bảo các điều kiện về thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng.

Ngoài ra, dự thảo siết chặt các điều kiện về hình dạng thửa đất, mặt tiền và chiều sâu nhằm tránh tình trạng chia nhỏ quá mức gây áp lực lên hạ tầng, đồng thời ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, hình thành khu dân cư nhếch nhác, tranh chấp sau này.

Ý kiến từ các cơ quan và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh nhấn mạnh sự cần thiết của quy định chặt chẽ, vừa tạo điều kiện ổn định chỗ ở và hạ tầng cho người dân, vừa ngăn chặn lợi dụng tách thửa để trục lợi. Ông cũng lưu ý cần linh hoạt trong áp dụng quy định tại các khu vực nông thôn, tính đến phong tục tập quán địa phương để tránh cứng nhắc.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi góp ý chi tiết, đề xuất áp dụng thống nhất một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho cùng một khu vực, đồng thời đề nghị giảm diện tích tối thiểu ở một số khu vực nhằm phù hợp với thực tế đô thị hóa. HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh phân loại một số phường để đảm bảo công bằng trong áp dụng quy định.

Tác động và triển vọng đối với thị trường bất động sản TP.HCM

Quy định mới về tách thửa đất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn cho người dân trong việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng và xây dựng nhà ở riêng lẻ. Đặc biệt, mức diện tích tối thiểu 36m² tại khu trung tâm sẽ giúp nhiều hộ gia đình có thể chia nhỏ thửa đất để con cái an cư, trong khi các khu vực ngoại ô và vùng cũ Bình Dương - Bà Rịa - Vũng Tàu áp dụng diện tích lớn hơn nhằm hạn chế áp lực hạ tầng và tránh tình trạng phân lô bán nền tràn lan.

Việc siết chặt điều kiện về hình dạng thửa đất và lối đi chung cũng góp phần ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực như đầu cơ đất đai, hình thành các khu dân cư không quy hoạch, gây mất mỹ quan đô thị và tranh chấp pháp lý. Đồng thời, việc bỏ quy định hỗ trợ riêng cho hộ nghèo, cận nghèo nhằm tránh tiêu cực cũng là bước đi nhằm minh bạch hóa thủ tục hành chính.

Sau khi quy định chính thức có hiệu lực, các quận, huyện sẽ tổ chức triển khai và hướng dẫn người dân thực hiện thủ tục tách thửa nhanh chóng, minh bạch, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định.

Kết luận

Quy định mới về tách thửa đất tại TP.HCM năm 2026 với diện tích tối thiểu từ 36m² đến 100m², phân chia thành 4 khu vực rõ ràng, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc đồng bộ hóa quản lý đất đai sau sáp nhập. Văn bản này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng, cảnh quan đô thị và ngăn ngừa các hiện tượng tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản.

Liệu quy định mới có thực sự tạo ra sự cân bằng giữa phát triển đô thị và bảo vệ quyền lợi người dân? Và trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM ngày càng sôi động, các nhà đầu tư cần có chiến lược như thế nào để tận dụng hiệu quả các chính sách mới này?