Áp lực tín dụng và nguy cơ nợ xấu gia tăng: Thách thức lớn cho doanh nghiệp bất động sản năm 2026

Doanh nghiệp bất động sản năm 2026: Đối mặt áp lực kép từ tín dụng và chi phí đầu vào

Liệu doanh nghiệp bất động sản có thể vượt qua những thách thức về tín dụng và chi phí đầu vào đang ngày càng gia tăng trong năm 2026? Trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, ngành bất động sản cùng xây dựng được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các doanh nghiệp trong ngành đang chịu áp lực lớn khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt, trong khi chi phí nguyên vật liệu leo thang khiến nguy cơ nợ xấu gia tăng đáng báo động.

Thực trạng áp lực tín dụng và chi phí đầu vào trong ngành bất động sản

Ngành bất động sản hiện phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng, với tỷ lệ lên tới khoảng 70%. Tuy nhiên, các ngân hàng lớn, trong đó có nhóm “Big 4”, đang thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng, đặc biệt là đối với các dự án mới. Việc siết chặt tín dụng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động vốn để triển khai dự án.

Song song đó, biến động địa chính trị toàn cầu, đặc biệt là căng thẳng tại Trung Đông, đã đẩy giá nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào, đặt các nhà thầu vào tình thế khó xử: tiếp tục thi công có thể chịu lỗ, còn dừng lại thì đối mặt với nguy cơ vi phạm hợp đồng và mất uy tín.

Nguyên nhân và bối cảnh vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô, để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, nền kinh tế cần kích hoạt đồng thời ba trụ cột: nông lâm nghiệp xuất khẩu, công nghiệp – xây dựng và tiêu dùng. Trong đó, khu vực công nghiệp – xây dựng đóng góp khoảng 9–10% GDP và được kỳ vọng tăng trưởng tới 12% trong năm 2026.

Chính phủ đã đẩy mạnh giải ngân đầu tư công với quy mô lên tới 1 triệu tỷ đồng, đồng thời tháo gỡ nhiều vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư. Điều này tạo điều kiện cho hàng trăm dự án bất động sản được tái khởi động, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội. Tuy nhiên, các thách thức về vốn và chi phí vẫn còn hiện hữu, khiến doanh nghiệp phải ưu tiên duy trì hoạt động hơn là mở rộng quy mô.

Ảnh hưởng của tín dụng siết chặt và chi phí tăng cao đến doanh nghiệp bất động sản

Dữ liệu cho thấy, năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng hơn 19%, với dư nợ đạt khoảng 18,58 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 2 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, nhiều ngân hàng đã yêu cầu tạm dừng tiếp nhận đề xuất mới liên quan đến dự án bất động sản nhằm kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước.

Điều này khiến doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn mới, trong khi lượng hàng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp niêm yết đã lên gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm, chủ yếu là các dự án dở dang. Tình trạng này làm gia tăng nguy cơ chuyển hóa hàng tồn kho thành nợ xấu do thiếu thanh khoản.

Giải pháp và định hướng cho doanh nghiệp bất động sản trong năm 2026

Để vượt qua thách thức, yếu tố then chốt được đề xuất là điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, đặc biệt là kiểm soát và hạ nhiệt lãi suất nhằm khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp. Bất động sản có tính lan tỏa rộng, liên quan đến nhiều ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, xi măng, du lịch và khách sạn. Vì vậy, việc duy trì dòng vốn tín dụng ổn định là rất cần thiết để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng chung.

Ở góc độ doanh nghiệp, năm 2026 được dự báo nên tập trung vào các phân khúc có khả năng hấp thụ tốt hơn như nhà ở xã hội, nhà ở giá trung bình và cải tạo chung cư cũ. Đây là những phân khúc ít chịu áp lực về vốn và có tính thanh khoản cao hơn, phù hợp với năng lực tài chính hiện tại của nhiều doanh nghiệp.

Kết luận: Thách thức và cơ hội trong bối cảnh thị trường bất động sản 2026

Nhìn chung, năm 2026 mở ra cả thách thức và cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản. Áp lực từ chi phí đầu vào tăng và tín dụng bị siết chặt đang đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng khó khăn về vốn và nguy cơ nợ xấu gia tăng. Tuy nhiên, sự hỗ trợ từ chính sách tháo gỡ pháp lý và đầu tư công quy mô lớn cũng tạo điều kiện thuận lợi để nhiều dự án được tái khởi động, góp phần cải thiện nguồn cung và thúc đẩy thị trường phát triển.

Với bối cảnh hiện nay, câu hỏi đặt ra là: Liệu các doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng được cơ hội từ chính sách và đầu tư công để vượt qua khó khăn về vốn? Và chính sách tiền tệ sẽ được điều chỉnh ra sao để vừa kiểm soát lạm phát vừa hỗ trợ tăng trưởng ngành bất động sản trong thời gian tới?