Giá căn hộ TP.HCM tăng mạnh: Người mua nhà thu nhập trung bình đang đối mặt với thách thức lớn

Giá căn hộ TP.HCM lập mặt bằng mới, người mua nhà thu nhập trung bình rơi vào thế khó

Liệu người mua nhà tại TP.HCM, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, sẽ đối mặt với những thách thức gì khi giá căn hộ liên tục tăng cao? Thị trường căn hộ TP.HCM đang chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, thiết lập mặt bằng mới với mức tăng trên 20% trong năm qua. Trong khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, nhiều người có thu nhập trung bình không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại. Bài viết sẽ phân tích sâu sắc về diễn biến thị trường, nguyên nhân, tác động và những giải pháp tiềm năng nhằm giúp người mua nhà có cái nhìn toàn diện hơn.

Diễn biến thị trường căn hộ TP.HCM: Mặt bằng giá mới và nguồn cung hạn chế

Theo báo cáo mới nhất, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng 20-30% so với năm trước. Mặc dù giá bán duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường căn hộ lại ghi nhận sự phục hồi rõ rệt. Năm vừa qua, khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ lên đến 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, cho thấy nhu cầu mua nhà đang cải thiện đáng kể vào cuối năm.

Phân khúc cao cấp, bao gồm căn hộ hạng sang và siêu sang, cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh với hơn 1.700 căn được bán trong quý 4 năm ngoái, tăng 33% so với quý trước đó. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Nguyên nhân dẫn đến sự phân hóa thị trường và khó khăn của người mua nhà thu nhập trung bình

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường căn hộ TP.HCM có sự phân hóa rõ nét là do nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền rất hạn chế. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, nguồn cung nhà ở giá phù hợp tại TP.HCM gần như không còn, thay vào đó là các dự án nhà ở trung cấp và cao cấp chiếm ưu thế. Chỉ khi TP.HCM hợp nhất với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu thì nguồn cung nhà ở giá phù hợp mới được bổ sung, giúp giảm bớt tình trạng lệch pha.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ghi nhận nhóm người có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị đang rơi vào thế khó khi tìm kiếm nhà ở. Nhóm này gồm cá nhân có thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập 41-50 triệu đồng/tháng hoặc người độc thân nuôi con nhỏ với thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng. Họ không thuộc diện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội do vượt ngưỡng thu nhập quy định (20 triệu đồng/tháng), nhưng lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại do giá bán cao.

Nguyên nhân sâu xa còn do thị trường thiếu các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp phát triển dự án thường ưu tiên phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi các chính sách pháp lý hiện hành chưa đủ mạnh để hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở phù hợp.

Dự báo thị trường và giải pháp hỗ trợ người mua nhà thu nhập trung bình

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án cùng với sự hoàn thiện các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung nhà ở. Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm, góp phần giảm áp lực giá nhà.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất chủ trương thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình, tức những người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Đồng thời, kiến nghị xây dựng cơ chế ưu đãi hỗ trợ nhóm này vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6-7%/năm, thời hạn vay 10-12 năm, nhằm tạo điều kiện mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.

Trong bối cảnh giá căn hộ tại các đô thị lớn đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2, nhiều chuyên gia nhận định người thu nhập trung bình chỉ có thể tiếp cận nhà ở dưới khoảng 60 triệu đồng/m2. Do đó, việc cân bằng nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và phát triển các chính sách hỗ trợ tài chính là điều kiện tiên quyết để giải quyết bài toán nhà ở cho đa số người dân đô thị.

Hướng đi cho người mua nhà và nhà đầu tư

Đối với người mua nhà, đặc biệt nhóm thu nhập trung bình, cần có chiến lược tài chính rõ ràng, cân nhắc kỹ lưỡng khả năng chi trả và lựa chọn dự án phù hợp với khả năng tài chính. Việc theo dõi sát sao các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp cũng là điều cần thiết để tận dụng cơ hội khi nguồn cung được cải thiện.

Nhà đầu tư bất động sản cần chú ý đến xu hướng phát triển các dự án gắn kết hạ tầng giao thông công cộng và các khu vực mở rộng đô thị mới, nơi có tiềm năng tăng giá bền vững. Đồng thời, việc đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng có thể là hướng đi bền vững khi nhu cầu của nhóm thu nhập trung bình ngày càng lớn.

Kết luận

Thị trường căn hộ TP.HCM đang thiết lập mặt bằng giá mới với mức tăng mạnh, trong khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Điều này khiến người mua nhà thu nhập trung bình rơi vào thế khó khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại do giá cao. Việc hoàn thiện khung pháp lý, phát triển nguồn cung nhà ở giá phù hợp và các chính sách hỗ trợ tài chính là những giải pháp then chốt để cân bằng thị trường và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Bạn đọc có thể đặt ra câu hỏi: Liệu các chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại giá phù hợp có được triển khai hiệu quả trong thời gian tới? Và thị trường bất động sản TP.HCM sẽ phát triển ra sao để cân bằng giữa nhu cầu của người mua nhà thu nhập trung bình và xu hướng tăng giá căn hộ hiện nay?