Kiến nghị gỡ điểm nghẽn tín dụng: Cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng: Nguyên nhân và giải pháp nào?

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao từ năm 2026, việc các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng trở nên hết sức quan trọng. Tuy nhiên, nhiều quy định hiện hành về tín dụng đang tạo ra những điểm nghẽn, khiến phần lớn doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp chưa niêm yết, gặp khó khăn trong việc huy động vốn để phát triển dự án. Vấn đề này đặt ra câu hỏi: Làm thế nào để tháo gỡ những rào cản tín dụng, đồng thời đảm bảo sự an toàn và bền vững cho thị trường bất động sản?

Thực trạng quy định tín dụng và tác động đến doanh nghiệp bất động sản

Hiện nay, các quy định tại khoản 8, 9 và 10 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, được bổ sung bởi Thông tư 06/2023, đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể:

• Khoản 8: Cấm cho vay để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp chưa niêm yết. Quy định này tạo ra sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp niêm yết và chưa niêm yết, trong khi số lượng doanh nghiệp niêm yết rất nhỏ, chỉ chiếm khoảng 0,16% tổng số doanh nghiệp đang hoạt động trên cả nước. Trong lĩnh vực bất động sản, con số này còn thấp hơn rất nhiều, chỉ khoảng 65 doanh nghiệp.
• Khoản 10: Cấm cho vay để bù đắp tài chính, điều này chưa phù hợp với đặc thù ngành bất động sản, nơi doanh nghiệp thường phải dùng vốn tự có để thực hiện các bước đầu như bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất, chiếm khoảng 15-20% tổng mức đầu tư dự án. Việc hạn chế vay vốn trong giai đoạn này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong triển khai dự án.
• Khoản 9: Chưa đảm bảo tính thống nhất với Luật Đầu tư, đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và được chấp thuận thực hiện dự án nhưng vẫn bị hạn chế vay vốn để phát triển dự án.

Những quy định này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp mà còn làm giảm tính linh hoạt và hiệu quả trong hoạt động đầu tư bất động sản, từ đó tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường.

Kiến nghị sửa đổi nhằm tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng

Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ khoản 8 và khoản 10, đồng thời sửa đổi, bổ sung khoản 9 Điều 8 Thông tư 39 để phù hợp hơn với thực tế hoạt động của doanh nghiệp và đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành. Ngoài ra, HoREA kiến nghị xây dựng một thông tư mới thay thế toàn bộ Thông tư 39 nhằm đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng 2024, văn bản pháp lý mới có nhiều điểm thay đổi quan trọng liên quan đến hoạt động cấp tín dụng.

Việc sửa đổi này không chỉ giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng tiếp cận vốn hơn mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, Hiệp hội cũng nhấn mạnh rằng việc nới lỏng điều kiện tiếp cận tín dụng cần đi kèm với các biện pháp kiểm soát rủi ro chặt chẽ để tránh phát sinh nợ xấu và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng.

Thách thức trong kiểm soát rủi ro tín dụng và giải pháp quản trị

Mặc dù Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cho phép tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về việc có hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm trong hoạt động tín dụng, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp nhỏ và khởi nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro nếu không có cơ chế kiểm soát phù hợp.

HoREA cảnh báo rằng cơ chế này có thể bị lợi dụng trong các mối quan hệ “sân sau” hay “hệ sinh thái”, dẫn đến việc định giá tài sản bảo đảm không chính xác hoặc cấp tín dụng vượt mức an toàn, gây nguy cơ cho hệ thống ngân hàng và thị trường tài chính nói chung.

Do đó, bên cạnh việc sửa đổi các quy định bất cập, cần nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, đảm bảo tổ chức tín dụng chỉ cho vay khi khách hàng đáp ứng đầy đủ điều kiện và tuân thủ chặt chẽ quy trình cấp tín dụng. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng cần nâng cao năng lực quản trị, minh bạch trong hoạt động và tuân thủ pháp luật để giảm thiểu rủi ro tín dụng.

Tác động và triển vọng thị trường bất động sản trong tương lai gần

Việc tháo gỡ các điểm nghẽn tín dụng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản huy động vốn, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, từ đó góp phần cải thiện nguồn cung và đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường. Điều này không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao mà còn kích thích sự phát triển của các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng và dịch vụ tài chính.

Trong ngắn hạn, nếu các kiến nghị được thực thi hiệu quả, thị trường bất động sản có thể chứng kiến sự phục hồi tích cực với nhiều dự án mới được khởi động. Tuy nhiên, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần thận trọng trong việc đánh giá năng lực tài chính và khả năng quản trị rủi ro để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Nhìn chung, việc điều chỉnh chính sách tín dụng phù hợp với thực tế sẽ là bước đi quan trọng để tạo dựng môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả và an toàn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới.

Bạn đọc có thể tự đặt câu hỏi: Liệu các cơ quan quản lý có thể nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để tháo gỡ điểm nghẽn tín dụng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển? Và doanh nghiệp bất động sản sẽ cần chuẩn bị những gì để thích ứng với những thay đổi này, đồng thời kiểm soát rủi ro hiệu quả trong tương lai?