Lợi Nhuận Doanh Nghiệp Bất Động Sản Quý 1/2026: Động Lực Bất Thường và Thách Thức Thị Trường

Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản quý 1/2026: Tín hiệu nào từ thị trường đang trầm lắng?

Liệu lợi nhuận bùng nổ của một số doanh nghiệp bất động sản trong quý 1/2026 có phản ánh sự phục hồi thực sự của thị trường hay chỉ là những động lực bất thường? Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao, thị trường bất động sản đang chịu nhiều áp lực, từ thanh khoản giảm đến sự thận trọng trong triển khai dự án mới. Tuy nhiên, vẫn có những doanh nghiệp ghi nhận mức lợi nhuận tăng đột biến, tạo nên bức tranh lợi nhuận ngành đầy mâu thuẫn và nhiều điều cần phân tích sâu sắc.

Áp lực từ lãi suất cao và tác động đến thị trường bất động sản

Lãi suất vay mua nhà tăng cao đang tạo ra áp lực kép cho cả người mua và doanh nghiệp bất động sản. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay, dẫn đến nhu cầu suy giảm rõ nét. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai các dự án mới do phải gánh chịu chi phí tài chính tăng cao cho các dự án đang thực hiện.

Kết quả là thanh khoản thị trường duy trì ở mức thấp, thể hiện qua sự giảm giá đất nền tại Hà Nội khoảng 4% và giá nhà ở tại TP.HCM giảm khoảng 2% trong quý 1/2026 so với cuối năm 2025. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh, chưa có sự bứt phá mạnh mẽ.

Những điểm sáng trong bức tranh lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản

Dù thị trường trầm lắng, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh trong quý 1/2026. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là mức tăng lợi nhuận này không đến từ hoạt động bán nhà truyền thống mà chủ yếu từ các yếu tố mang tính bất thường.

• Phát Đạt (PDR): Dự báo lợi nhuận sau thuế quý 1/2026 đạt khoảng 650 tỷ đồng, tăng tới 1.185% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính là việc chuyển nhượng cổ phần tại công ty sở hữu dự án Thuận An 1, với khoản thanh toán đợt đầu khoảng 1.900 tỷ đồng ngay trong quý 1, tạo ra lợi nhuận tài chính lớn.
• Vinhomes (VHM): Lợi nhuận quý 1/2026 dự kiến đạt khoảng 19.556 tỷ đồng, tăng 627% so với cùng kỳ. Động lực tăng trưởng đến từ thương vụ chuyển nhượng dự án Green Paradise tại Cần Giờ, với giá trị ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 15% diện tích dự án.

Ngược lại, phần lớn các doanh nghiệp khác chỉ ghi nhận mức tăng trưởng khiêm tốn hoặc thậm chí giảm nhẹ do thiếu các khoản thu tài chính đột biến và hoạt động bán hàng còn chậm.

• Vincom Retail (VRE): Lợi nhuận quý 1 tăng 9% nhờ cải thiện tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại, nhưng lợi nhuận cả năm có thể giảm 7% do thiếu nguồn thu tài chính đột biến.
• Nam Long (NLG): Lợi nhuận quý 1 tăng nhẹ 2%, chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm tại các dự án như Waterpoint, Izumi City và Nam Long Cần Thơ, nhưng số lượng bàn giao còn hạn chế.
• Đất Xanh (DXG): Dự báo lợi nhuận quý 1 giảm 6% do chưa có nhiều sản phẩm bàn giao, phụ thuộc nhiều vào hoạt động môi giới, tuy nhiên lợi nhuận cả năm có thể tăng 40%.
• Khang Điền (KDH): Lợi nhuận quý 1 ước đạt 150 tỷ đồng, tăng 23%, chủ yếu nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia, nhưng hoạt động bán hàng vẫn chưa thực sự sôi động.

Nguyên nhân và dự báo ngắn hạn cho thị trường bất động sản

Bức tranh lợi nhuận tăng mạnh của một số doanh nghiệp bất động sản trong quý 1/2026 chủ yếu xuất phát từ các thương vụ chuyển nhượng dự án quy mô lớn hoặc nguồn thu tài chính đột biến, thay vì sự cải thiện bền vững của nhu cầu thị trường. Hoạt động bán nhà – yếu tố cốt lõi của ngành – vẫn đang gặp nhiều khó khăn do thanh khoản yếu và chi phí vốn cao.

Điều này cho thấy trong ngắn hạn, lợi nhuận ngành bất động sản có thể tiếp tục biến động mạnh và phụ thuộc nhiều vào các yếu tố bất thường. Các doanh nghiệp cần thận trọng trong chiến lược phát triển, đồng thời theo dõi sát sao diễn biến lãi suất và chính sách pháp lý để tận dụng các cơ hội khi thị trường có dấu hiệu phục hồi.

Hướng đi cho nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện tại

Đối với nhà đầu tư, việc hiểu rõ bản chất của các khoản lợi nhuận đột biến và xu hướng thị trường là rất quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn. Trong bối cảnh lãi suất cao và thanh khoản thị trường thấp, việc đầu tư dựa trên các dự án có tiềm năng phát triển hạ tầng và chính sách hỗ trợ rõ ràng, như các khu vực được kỳ vọng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, sẽ là lựa chọn an toàn và bền vững hơn.

Nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng các rủi ro về chi phí tài chính và khả năng thanh khoản khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời theo dõi sát sao các diễn biến pháp lý để tận dụng các cơ hội từ việc tháo gỡ vướng mắc và hoàn thiện hành lang pháp lý.

Kết luận

Thị trường bất động sản quý 1/2026 đang đối mặt với nhiều thách thức do áp lực lãi suất cao và thanh khoản yếu, khiến hoạt động bán nhà truyền thống gặp khó khăn. Mặc dù một số doanh nghiệp niêm yết ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, nhưng phần lớn lợi nhuận này đến từ các thương vụ chuyển nhượng dự án hoặc nguồn thu tài chính đột biến, không phản ánh sự phục hồi bền vững của thị trường.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục biến động mạnh và phụ thuộc vào các yếu tố bất thường. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần có chiến lược thận trọng, tập trung vào các dự án tiềm năng và theo dõi sát sao diễn biến lãi suất cũng như chính sách pháp lý.

Bạn có nghĩ rằng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi khi lãi suất được kiểm soát? Liệu các thương vụ chuyển nhượng dự án lớn có tiếp tục là động lực chính cho lợi nhuận doanh nghiệp trong năm 2026?