Nới Trần Thu Nhập Mua Nhà Ở Xã Hội: Giải Pháp Cần Thiết Cho Bài Toán An Cư Dài Hạn

Nới Trần Thu Nhập Mua Nhà Ở Xã Hội: Giải Pháp Cần Thiết Cho Bài Toán An Cư Dài Hạn

Liệu việc điều chỉnh trần thu nhập để mua nhà ở xã hội có thể mở rộng cơ hội an cư cho đông đảo người lao động trong bối cảnh giá nhà đất ngày càng leo thang? Đây là câu hỏi đang được đặt ra khi Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về điều kiện thu nhập để tiếp cận nhà ở xã hội, nhằm giải quyết bài toán dài hạn về nhà ở cho nhiều hộ gia đình có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn.

Thực trạng và những khó khăn trong tiếp cận nhà ở xã hội

Hiện nay, dù nguồn cung nhà ở xã hội đã được cải thiện đáng kể, nhưng khả năng tiếp cận của người dân vẫn còn rất hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở quy định trần thu nhập quá thấp, khiến nhiều người lao động có thu nhập trung bình không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận nhà ở thương mại do giá cả quá cao.

Theo quy định hiện hành, chỉ những người có thu nhập thực nhận không quá 20 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mức thu nhập này không phản ánh đúng thực tế thu nhập của phần lớn người lao động đô thị hiện nay. Ví dụ, thu nhập phổ biến của người lao động cá nhân dao động từ 21 đến 35 triệu đồng/tháng, trong khi thu nhập hộ gia đình thường nằm trong khoảng 41 đến 55 triệu đồng/tháng.

Đề xuất nới trần thu nhập trong dự thảo sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP

Để khắc phục thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã đề xuất nâng trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội trong dự thảo sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Cụ thể:

• Đối với người chưa kết hôn hoặc độc thân, mức thu nhập thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng.
• Đối với người chưa kết hôn hoặc độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, mức thu nhập không quá 35 triệu đồng/tháng.
• Đối với hộ gia đình đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 50 triệu đồng/tháng.

Những mức thu nhập này được xác định dựa trên thu nhập thực nhận trong 12 tháng liền kề, có xác nhận từ cơ quan, doanh nghiệp có thẩm quyền.

Phân tích tác động của việc điều chỉnh trần thu nhập

Việc nâng trần thu nhập được đánh giá là bước đi cần thiết nhằm mở rộng đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội, đặc biệt là nhóm người lao động có thu nhập trung bình đang rơi vào trạng thái “lưng chừng” – không đủ điều kiện mua nhà xã hội nhưng cũng không thể mua nhà thương mại.

Giá bán nhà ở xã hội hiện dao động từ 15 đến 30 triệu đồng/m², tương đương khoảng 1,5 đến 1,8 tỷ đồng cho căn hộ 70 m². Trong khi đó, giá nhà thương mại tại các đô thị lớn thường ở mức 50 đến 60 triệu đồng/m², khiến việc mua nhà thương mại trở nên xa vời với phần lớn người lao động.

Với nguyên tắc chi phí nhà ở chiếm khoảng 30–35% thu nhập, một hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng chỉ có thể dành khoảng 12 triệu đồng để trả cho chi phí nhà ở. Do đó, thời gian tích lũy để mua một căn hộ 70 m² có thể kéo dài từ 10 đến 12 năm, chưa kể lãi vay. Nếu mua nhà thương mại, thời gian này có thể lên tới 18–20 năm, gây áp lực lớn về tài chính và tâm lý cho người mua.

Những đề xuất đồng bộ để nâng cao hiệu quả chính sách nhà ở xã hội

Bên cạnh việc điều chỉnh trần thu nhập, các chuyên gia và các hiệp hội bất động sản cũng nhấn mạnh cần có các giải pháp đồng bộ để tăng nguồn cung và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho người mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, việc phát triển các gói tín dụng ưu đãi dài hạn, ổn định với lãi suất hợp lý sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho người mua. Đồng thời, việc giảm chi phí đầu vào trong xây dựng nhà ở xã hội cũng là yếu tố quan trọng để kéo giá bán xuống mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người lao động.

Mặt khác, việc nâng lương tối thiểu vùng dự kiến tăng khoảng 7,2% và lương cơ sở tăng khoảng 8% vào năm 2026 cũng làm cho nhiều người lao động có thể vượt trần thu nhập theo quy định cũ, dẫn đến mất quyền tiếp cận nhà ở xã hội dù vẫn gặp khó khăn về nhà ở.

Do đó, việc điều chỉnh chính sách cần đi kèm với các biện pháp kiểm soát đúng đối tượng, cải thiện thủ tục hành chính và mở rộng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả.

Kết luận: Nới trần thu nhập là bước đi cần thiết nhưng chưa đủ

Việc Bộ Xây dựng đề xuất nới trần thu nhập mua nhà ở xã hội là một bước điều chỉnh quan trọng, nhằm mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người lao động có thu nhập trung bình trong bối cảnh giá nhà đất ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần trong bức tranh tổng thể của chính sách nhà ở xã hội.

Để giải quyết bài toán an cư bền vững, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa việc tăng nguồn cung, cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng, giảm chi phí đầu vào và kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng. Chỉ khi đó, chính sách nhà ở xã hội mới thực sự phát huy hiệu quả, giúp người lao động có thể an cư lạc nghiệp một cách thực sự.

Liệu trong tương lai gần, các giải pháp đồng bộ này có được triển khai hiệu quả để tháo gỡ những rào cản hiện nay? Và làm thế nào để cân bằng giữa phát triển thị trường nhà ở thương mại và nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân? Đây vẫn là những câu hỏi đặt ra cho các nhà hoạch định chính sách và toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam.