HoREA Kiến Nghị Điều Chỉnh Cách Tính Dân Số Theo Diện Tích Căn Hộ Chung Cư Tại TP HCM

HoREA và vấn đề cách tính dân số theo diện tích căn hộ chung cư tại TP HCM

Liệu cách tính dân số theo diện tích căn hộ chung cư đang được TP HCM áp dụng có thực sự phản ánh đúng nhu cầu và cơ cấu thị trường nhà ở hiện nay? Đây là câu hỏi được đặt ra khi Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có những góp ý quan trọng về phương pháp xác định dân số trong các dự án chung cư, được quy định tại Quyết định 32 của thành phố.

Quyết định 32 được ban hành nhằm làm căn cứ xác định quy mô dân số dự án, phục vụ cho các bước chấp thuận chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thẩm định và cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, cách tính dân số dựa trên số phòng và diện tích căn hộ đang gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu sản phẩm và nguồn cung nhà ở tại TP HCM.

Phương pháp tính dân số và những hệ quả đối với cơ cấu căn hộ

Hiện nay, quy mô dân số được tính theo tiêu chí cụ thể như sau: căn hộ một phòng ngủ có diện tích từ 25-32 m² quy đổi một người, từ trên 32-56 m² quy đổi hai người; căn hộ hai phòng ngủ có diện tích trên 56-64 m² tính hai người và trên 64-96 m² tính ba người; căn hộ ba phòng ngủ từ 96-128 m² đến trên 128-160 m² được tính từ 4-6 người tùy diện tích.

HoREA nhận định rằng cách tính này tạo áp lực buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn và giảm các căn hộ nhỏ, trung bình. Điều này dẫn đến việc nguồn cung căn hộ 3-4 phòng ngủ có xu hướng tăng, trong khi căn hộ 2 phòng ngủ và dưới 45 m² bị thu hẹp đáng kể.

Hệ quả trực tiếp là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền – phân khúc có nhu cầu lớn nhất trên thị trường. Các khảo sát cho thấy 60-70% người mua thuộc nhóm thu nhập trung bình chủ yếu tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ, khoảng 20-25% khách hàng có nhu cầu căn hộ một phòng ngủ, còn căn hộ từ 3 phòng ngủ trở lên chỉ chiếm khoảng 5-10%.

Những bất cập trong quy trình phê duyệt và tác động đến doanh nghiệp

Không chỉ làm lệch cơ cấu cung - cầu, quy định hiện hành còn gây ra sự vênh lệch giữa các khâu phê duyệt dự án. Quy mô dân số được xác định ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng lại được tính lại khi thẩm định và cấp phép xây dựng, thường dẫn đến kết quả thấp hơn. Điều này buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh thiết kế, phổ biến là tăng diện tích căn hộ, kéo theo chi phí và thời gian triển khai dự án tăng lên.

Thêm vào đó, HoREA cho rằng cách tính dân số này chưa phù hợp với xu hướng quy mô hộ gia đình tại đô thị đang giảm, phổ biến chỉ còn 1-3 người mỗi hộ. Do đó, nhu cầu thực tế tập trung vào căn hộ nhỏ và trung bình thay vì căn hộ diện tích lớn.

Thực tế thị trường cũng ghi nhận tồn kho hơn 14.000 căn hộ diện tích lớn với thanh khoản chậm, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp lại thiếu hụt nghiêm trọng. Nếu tiếp tục áp dụng cách tính này, nguy cơ dư thừa căn hộ diện tích lớn và thiếu hụt căn hộ vừa túi tiền sẽ càng gia tăng.

Kiến nghị và giải pháp từ HoREA

Trước những bất cập trên, HoREA kiến nghị giữ nguyên quy mô dân số đã được phê duyệt ở bước chủ trương đầu tư dự án, không tính lại ở các giai đoạn sau nhằm tránh gây khó khăn cho doanh nghiệp và giảm tính linh hoạt trong phát triển dự án.

Đồng thời, Hiệp hội đề xuất cho phép doanh nghiệp chủ động cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cải thiện khả năng tiếp cận nhà của người dân trong bối cảnh giá bất động sản còn cao và nhu cầu về căn hộ nhỏ, vừa vẫn chiếm ưu thế.

Trước khi có Quyết định 32, TP HCM chưa có quy định riêng về diện tích sàn tính theo số người ở đối với căn hộ chung cư. Các quy định trước đây chủ yếu dừng lại ở diện tích căn hộ tối thiểu hoặc chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân, chưa gắn trực tiếp với việc xác định dân số trong từng dự án. Việc bổ sung chỉ tiêu diện tích sàn theo đầu người nhằm kiểm soát quy mô dân số nhà cao tầng, phục vụ quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị, tuy nhiên cần được cân nhắc kỹ lưỡng để phù hợp với thực tế thị trường.

Kết luận

Việc áp dụng phương pháp tính dân số theo diện tích căn hộ chung cư tại TP HCM đang đặt ra nhiều thách thức cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Cách tính hiện hành không chỉ làm lệch cơ cấu sản phẩm, thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền mà còn gây khó khăn trong quy trình phê duyệt dự án, làm tăng chi phí và thời gian triển khai.

HoREA đã đưa ra các kiến nghị nhằm tạo sự linh hoạt hơn trong phát triển dự án, phù hợp với xu hướng quy mô hộ gia đình hiện nay và nhu cầu thực tế của thị trường. Đây là những đề xuất cần được xem xét nghiêm túc để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP HCM.

Liệu TP HCM có điều chỉnh chính sách để cân bằng cơ cấu nhà ở, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân? Và doanh nghiệp bất động sản sẽ thích ứng ra sao với những thay đổi trong quy định về quy mô dân số dự án? Đây là những câu hỏi mở, cần được theo dõi trong thời gian tới.