Lệch pha cung cầu căn hộ tại TP.HCM: Thừa nhà lớn, thiếu nhà nhỏ và giấc mơ an cư của người trẻ

Lệch pha cung cầu căn hộ tại TP.HCM: Thừa nhà lớn, thiếu nhà nhỏ và giấc mơ an cư của người trẻ

Liệu quy định mới về cách tính dân số trong các dự án nhà ở tại TP.HCM có đang vô tình tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa nhu cầu thực tế của người mua và nguồn cung trên thị trường? Trong bối cảnh Quyết định 32/2025/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2026, những bất cập trong phương pháp xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ đang khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu sắc về hiện trạng lệch pha cung cầu căn hộ tại TP.HCM, nguyên nhân và những kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Phương pháp tính dân số mới và tác động đến cơ cấu căn hộ

Quyết định 32/2025/QĐ-UBND được xem là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ trong các dự án nhà ở tại TP.HCM. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng hai tháng áp dụng, nhiều điểm chưa phù hợp đã được phát hiện. Phương pháp tính dân số dựa trên diện tích căn hộ và số phòng ngủ được áp dụng khá chặt chẽ, thậm chí nghiêm ngặt hơn so với các quy định tương tự tại Hà Nội.

Điều này dẫn đến sự gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn (3-4 phòng ngủ, trên 85 m²) trong khi nguồn cung căn hộ vừa (2 phòng ngủ, khoảng 45-70 m²) và căn hộ nhỏ (dưới 45 m²) lại giảm đáng kể. Không chỉ phân khúc nhà ở thương mại bị ảnh hưởng, nhà ở xã hội cũng có xu hướng nghiêng về các căn hộ diện tích lớn, tiệm cận mức tối đa 56-70 m², làm giảm cơ hội phát triển các căn hộ nhỏ phù hợp với nhóm thu nhập thấp.

Thị trường căn hộ TP.HCM: Nhu cầu và thực tế cung ứng

Thực tế thị trường cho thấy, khoảng 60-70% khách hàng là người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá từ 5-7 tỷ đồng. Trong khi đó, 20-25% người thu nhập thấp tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ có giá khoảng 3 tỷ đồng. Ngược lại, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5-10%.

Như vậy, việc gia tăng nguồn cung căn hộ lớn đang đi ngược với nhu cầu thực tế của thị trường, gây ra tình trạng thừa nhà lớn, thiếu nhà nhỏ. Điều này không chỉ làm khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiêu thụ sản phẩm mà còn khiến nhiều gia đình trẻ và người thu nhập thấp khó tiếp cận được nhà ở phù hợp.

Nguyên nhân sâu xa và sự thiếu thống nhất trong quy trình phê duyệt

Bên cạnh việc áp dụng phương pháp tính dân số cứng nhắc, sự thiếu thống nhất trong quy trình phê duyệt dự án cũng góp phần tạo ra sự lệch pha cung cầu. Ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND TP.HCM xác định quy mô dân số tổng thể dựa trên các tiêu chí quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, khi cấp phép xây dựng, cơ quan chuyên môn lại áp dụng phương pháp tính dân số dựa trên diện tích căn hộ.

Sự khác biệt này dẫn đến quy mô dân số thực tế thường thấp hơn so với quy mô ban đầu, tạo ra chênh lệch giữa quy hoạch và thiết kế dự án. Cách tính bình quân 3,5 người/căn hộ hoặc dựa trên cơ cấu diện tích hiện nay chưa phản ánh đúng xu hướng quy mô hộ gia đình ngày càng thu nhỏ tại các đô thị lớn như TP.HCM.

Kiến nghị điều chỉnh để tháo gỡ khó khăn và mở rộng cơ hội an cư

Trước những bất cập trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã kiến nghị sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32/2025/QĐ-UBND theo hướng linh hoạt hơn trong xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ. Cụ thể, ở giai đoạn đầu, cần xác định quy mô dân số tối đa của dự án dựa trên quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với tiêu chí bình quân khoảng 32 m²/người.

Ở giai đoạn triển khai, chủ đầu tư nên được chủ động quyết định cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, với điều kiện tỷ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% và tổng dân số không vượt mức đã được phê duyệt. Việc điều chỉnh này sẽ giúp chính sách bám sát thực tế phát triển đô thị, đặc biệt trong bối cảnh TP.HCM đang đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ở ven kênh rạch.

Chính sách dân số linh hoạt không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn góp phần mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho đông đảo người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ và nhóm thu nhập thấp.

Kết luận

Quy định mới về cách tính dân số trong các dự án nhà ở tại TP.HCM đang tạo ra sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu trên thị trường căn hộ. Việc thừa căn hộ diện tích lớn và thiếu hụt căn hộ vừa, nhỏ không phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn người mua, đặc biệt là người trẻ và nhóm thu nhập thấp. Sự thiếu đồng nhất trong quy trình phê duyệt dự án càng làm phức tạp thêm tình hình.

Kiến nghị sửa đổi chính sách theo hướng linh hoạt, cho phép chủ đầu tư tự quyết định cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, đồng thời giữ nguyên quy mô dân số tối đa theo quy hoạch, được xem là giải pháp khả thi để cân bằng cung cầu, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững và mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

Liệu TP.HCM có thể nhanh chóng điều chỉnh chính sách để tháo gỡ những bất cập này? Và các nhà đầu tư bất động sản sẽ cần có chiến lược như thế nào để thích ứng với xu hướng mới của thị trường căn hộ? Đây là những câu hỏi đặt ra cho tương lai gần của thị trường bất động sản thành phố.