Nghịch lý thị trường bất động sản TPHCM: Nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt trong khi phân khúc cao cấp bùng nổ

Nghịch lý trong thị trường bất động sản TPHCM: Nhà ở xã hội thiếu hụt, phân khúc cao cấp bùng nổ

Thị trường bất động sản TPHCM đang đặt ra câu hỏi lớn: Tại sao trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội đang thiếu hụt nghiêm trọng, phân khúc căn hộ cao cấp lại phát triển mạnh mẽ và chiếm ưu thế? Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu sắc về nghịch lý này, đồng thời đưa ra những góc nhìn toàn diện về nguyên nhân, xu hướng và giải pháp cho thị trường nhà ở tại thành phố mang tên Bác.

Thực trạng nguồn cung nhà ở tại TPHCM

Tính đến đầu năm 2026, TPHCM đã thông qua 182 khu đất với tổng diện tích gần 14,2 triệu m2 (tương đương 1.420 ha) nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tăng nguồn cung nhà ở. Cộng thêm 241 khu đất với diện tích khoảng 3.900 ha được tỉnh Bình Dương phê duyệt, tổng cộng khu vực TPHCM mở rộng có 423 khu đất với diện tích khoảng 5.320 ha được quy hoạch phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn đang rất thiếu hụt. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhấn mạnh việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là rất cần thiết, đặc biệt là các căn hộ có diện tích từ 50 - 70 m2, giá bán dao động từ 2 - 5 tỷ đồng/căn, nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và trung bình.

TPHCM đã bố trí khoảng 1.730 ha đất để phát triển nhà ở xã hội và dự kiến lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án trong thời gian tới. Mục tiêu phát triển khoảng 181.257 căn nhà ở xã hội đến năm 2028 được xem là then chốt để tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững.

Nguyên nhân dẫn đến nghịch lý thị trường

Mặc dù thị trường bất động sản TPHCM đã phục hồi với doanh thu đạt 387.683 tỷ đồng năm 2025, tăng 8,6% so với năm trước, nhưng sự phục hồi này chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với hơn 70% nguồn cung là căn hộ hạng sang. Trong khi đó, số dự án đủ điều kiện huy động vốn chỉ đạt 16.671 căn, bằng 39% so với mức đỉnh năm 2017.

Nguyên nhân chính của nghịch lý này xuất phát từ nhiều điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội, trong đó vốn là rào cản lớn nhất. Từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội mà phải vay thương mại với lãi suất 12 - 14%/năm, đẩy chi phí đầu vào và giá bán lên cao. Người mua nhà cũng đang chịu mức lãi suất khoảng 5,4%/năm, cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính còn phức tạp, việc bỏ điều kiện cư trú làm hồ sơ tăng mạnh gây áp lực xử lý, khó khăn trong xác nhận thu nhập với lao động tự do, và các quy định về tổ chức bốc thăm cũng làm tăng chi phí và rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

Tác động và dự báo thị trường bất động sản TPHCM

Giá nhà tại TPHCM hiện ở mức trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội khoảng 90 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, đặc biệt là công nhân và viên chức. Một căn hộ 50 m2 tương đương với vài chục năm tích lũy của một gia đình thu nhập trung bình, khiến việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội trở thành kênh duy nhất có thể giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở ổn định. Tuy nhiên, áp lực về vốn và thủ tục pháp lý vẫn đang cản trở sự phát triển nhanh chóng của phân khúc này.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết thành phố đang hoàn thiện nền tảng pháp lý, quy hoạch chung đã được phê duyệt từ tháng 6/2025, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) nhằm tăng mật độ dân cư quanh các tuyến metro, tạo thêm nguồn cung nhà ở chất lượng và tiện ích.

TPHCM cũng đang nghiên cứu cơ chế riêng cho một số khu vực đặc thù, trong đó có việc điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận thay vì giữ cố định 10% cho mọi dự án, đồng thời đơn giản hóa thủ tục và duy trì đối thoại định kỳ với doanh nghiệp để xử lý các vướng mắc.

Chiến lược đầu tư và lời khuyên cho nhà đầu tư

Đối với nhà đầu tư bất động sản, việc hiểu rõ nghịch lý thị trường TPHCM là rất quan trọng để định hướng chiến lược phù hợp. Phân khúc cao cấp tuy đang phát triển mạnh nhưng có tính cạnh tranh cao và rủi ro về thanh khoản nếu nguồn cầu suy giảm.

Trong khi đó, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ là điểm sáng trong dài hạn nhờ nhu cầu thực tế rất lớn và sự hỗ trợ từ chính sách phát triển của thành phố. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro về thủ tục pháp lý và chi phí vốn cao, đồng thời theo dõi sát sao các chính sách mới để tận dụng cơ hội.

Kết luận

Thị trường bất động sản TPHCM đang trải qua một nghịch lý rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt nghiêm trọng trong khi phân khúc cao cấp lại bùng nổ mạnh mẽ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các điểm nghẽn về vốn, thủ tục pháp lý và chính sách phát triển chưa đồng bộ.

Để thị trường phát triển bền vững, TPHCM cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời áp dụng các mô hình phát triển đô thị thông minh như TOD. Nhà đầu tư cũng cần có chiến lược linh hoạt, tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực và tuân thủ quy định pháp luật.

Bạn đọc có thể đặt câu hỏi: Liệu TPHCM có thể giải quyết triệt để các điểm nghẽn để tăng tốc phát triển nhà ở xã hội trong những năm tới? Và làm thế nào để cân bằng giữa phát triển phân khúc cao cấp và đảm bảo an cư cho đại đa số người dân?