Thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Cơ chế mạnh để mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình

Thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Giải pháp nào cho bài toán an cư của người thu nhập trung bình?

Trong bối cảnh giá nhà ở tại các đô thị lớn liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, câu hỏi đặt ra là: Liệu chính sách thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình hay không? Dự thảo Nghị quyết thí điểm đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến với kỳ vọng bổ sung nguồn cung cho phân khúc nhà ở trung bình, vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, cần có những cơ chế đủ mạnh, đồng bộ và thực tiễn.

Thực trạng và nhu cầu của phân khúc nhà ở trung bình

Thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến sự lệch pha rõ rệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Nhà ở xã hội tuy có giá thấp nhưng nguồn cung còn hạn chế, trong khi nhà ở thương mại cao cấp lại vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân thu nhập trung bình. Điều này tạo ra khoảng trống lớn về nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền và nhu cầu thực tế của nhóm khách hàng này.

Chính vì vậy, việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là một bước đi chiến lược nhằm tạo ra một phân khúc “lớp đệm” giữa hai phân khúc hiện hữu, góp phần cân bằng cung cầu và điều tiết giá nhà trong trung và dài hạn.

Những điểm nổi bật trong dự thảo Nghị quyết thí điểm

Dự thảo Nghị quyết đưa ra nhiều ưu đãi nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, bao gồm:

• Cho phép mỗi cá nhân trong nước được mua hoặc thuê mua một căn nhà thương mại giá phù hợp, đồng thời quy định không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ.
• Định mức lợi nhuận cho doanh nghiệp là 15%, cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội, tạo động lực phát triển.
• Miễn trừ việc bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án, giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong quy hoạch.
• Cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu, rút ngắn thủ tục và giảm chi phí đầu vào.
• Doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường.
• Quy hoạch chi tiết có thể lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Những ưu đãi này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp giảm giá thành sản phẩm, từ đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình.

Thách thức và giải pháp cần thiết để chính sách đi vào thực tế

Mặc dù có nhiều ưu đãi, song theo các chuyên gia, yếu tố then chốt để chính sách phát huy hiệu quả là kiểm soát chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất và chi phí vốn.

Khác với nhà ở xã hội được miễn, giảm nhiều loại thuế và tiền sử dụng đất, nhà ở thương mại giá phù hợp nếu vẫn phải tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường và tự giải phóng mặt bằng sẽ gặp khó khăn trong việc giảm giá bán. Do đó, cần có cơ chế linh hoạt hơn như áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất theo đặc thù từng dự án, nhất là các dự án cao tầng, nhằm phản ánh đúng chi phí thực tế.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cũng cần ổn định và ưu đãi hơn, với lãi suất khoảng 6-7%/năm cho chủ đầu tư trong ba năm đầu và cho người mua nhà trong 10-12 năm. Điều này sẽ tạo lực đẩy mạnh mẽ cho cả cung và cầu trên thị trường.

Về mặt pháp lý, việc giao quyền chủ động cho UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất cho loại hình nhà ở này là hợp lý, giúp nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất thuận lợi hơn. Tuy nhiên, cần cân nhắc không làm thu hẹp quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, bởi phân khúc này vẫn có nhu cầu rất lớn.

Thời gian thí điểm cũng cần đủ dài để các dự án có thể triển khai và đánh giá hiệu quả chính sách một cách toàn diện. Đồng thời, cải thiện thủ tục hành chính, giảm thiểu tình trạng “tắc nghẽn” trong phê duyệt, giao đất và cấp phép xây dựng là điều kiện tiên quyết để chính sách phát huy hiệu quả thực tiễn.

Dự báo và khuyến nghị cho nhà đầu tư và người mua nhà

Trong ngắn hạn, nếu chính sách được triển khai đồng bộ và có cơ chế ưu đãi đủ mạnh, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được bổ sung nguồn cung đáng kể, giúp giảm áp lực lên thị trường nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp. Điều này cũng góp phần làm dịu đi đà tăng giá nhà ở tại các đô thị lớn.

Về mặt tâm lý, người mua nhà thu nhập trung bình nên theo dõi sát sao các dự án được thí điểm, tận dụng các ưu đãi về tín dụng và chính sách để tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính. Nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng chi phí đầu tư, đồng thời chú trọng đến các dự án có quỹ đất sạch và thủ tục pháp lý rõ ràng để giảm thiểu rủi ro.

Kết luận

Chính sách thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một bước đi quan trọng nhằm giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung nhà ở cho người thu nhập trung bình, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản một cách cân bằng hơn. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự hiệu quả và đi vào cuộc sống, cần có cơ chế ưu đãi đủ mạnh, đặc biệt là về chi phí đất và vốn, cùng với sự cải thiện đồng bộ về thủ tục hành chính và thời gian thí điểm hợp lý.

Liệu chính sách này có thể trở thành công cụ hiệu quả để cân bằng thị trường nhà ở trong tương lai? Và các địa phương sẽ làm thế nào để triển khai đồng bộ, tránh tình trạng lợi dụng chính sách gây méo mó thị trường? Đây là những câu hỏi cần được tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới.