/
Ngôn ngữ:
Thi tuyển kiến trúc chung cư cao tầng tại TP HCM: Vì sao cần làm rõ?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP HCM ngày càng phát triển đa dạng với nhiều dự án chung cư cao tầng tích hợp chức năng thương mại - dịch vụ như shophouse, officetel, condotel, việc áp dụng quy định thi tuyển kiến trúc đang trở thành một vấn đề nóng bỏng. Liệu tất cả các dự án chung cư có khối đế thương mại - dịch vụ đều bắt buộc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc? Quy định này có phù hợp với bản chất pháp lý và thực tiễn phát triển dự án? Và quan trọng hơn, nó ảnh hưởng thế nào đến tiến độ, chi phí và nguồn cung nhà ở tại TP HCM? Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu sắc về bối cảnh, nguyên nhân và những hệ lụy tiềm ẩn của yêu cầu thi tuyển kiến trúc đối với các dự án chung cư hỗn hợp, đồng thời đề xuất các góc nhìn chuyên môn để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản.
Khái quát về yêu cầu thi tuyển kiến trúc và thực trạng áp dụng tại TP HCM
Thi tuyển kiến trúc là hình thức lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc tối ưu thông qua cuộc thi giữa các đơn vị tư vấn thiết kế, dựa trên các tiêu chí về công năng, thẩm mỹ, kỹ thuật và hiệu quả kinh tế. Mục tiêu của thi tuyển là nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị, đảm bảo tính hài hòa và phát triển bền vững.
Tuy nhiên, trong công văn mới đây, Sở Xây dựng TP HCM đã đề nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc làm rõ việc các dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại - dịch vụ như shophouse, officetel, condotel có bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc hay không, đặc biệt khi diện tích nhà ở chiếm tỷ trọng lớn trong dự án.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc căn cứ Luật Kiến trúc 2019 và các văn bản hướng dẫn đã phân loại các công trình hỗn hợp như chung cư cao tầng tích hợp thương mại - dịch vụ vào nhóm công trình công cộng. Theo đó, các dự án có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Căn cứ Nghị định 06 và Thông tư 06/2021 của Bộ Xây dựng, công trình có nhiều chức năng như nhà ở, văn phòng, khách sạn được xem là công trình công cộng, do đó các dự án chung cư hỗn hợp quy mô lớn thuộc diện phải thi tuyển.
Tranh luận về bản chất pháp lý và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Việc xếp chung cư có khối đế thương mại - dịch vụ vào nhóm công trình công cộng đang gây nhiều tranh luận trong giới chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng cách hiểu này chưa phù hợp với bản chất pháp lý của loại hình nhà ở thương mại hỗn hợp.
Chuyên gia quy hoạch và quản trị đô thị, tiến sĩ Đỗ Thị Loan, nhận định rằng các dự án nhà ở thương mại dù tích hợp chức năng thương mại - dịch vụ vẫn chủ yếu là công trình dân dụng hỗn hợp. Yếu tố thương mại, dịch vụ chỉ chiếm phần nhỏ trong tổng thể dự án, không thể biến đổi bản chất pháp lý từ dân dụng thành công cộng. Việc áp dụng quy định thi tuyển kiến trúc cho tất cả chung cư hỗn hợp sẽ khiến nhiều dự án phải tổ chức thi tuyển, gây phức tạp và kéo dài thời gian đầu tư.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu áp dụng quy định này một cách rộng rãi, thời gian chuẩn bị đầu tư dự án có thể kéo dài thêm từ 3 đến 6 tháng, phát sinh chi phí tổ chức thi tuyển và thủ tục trung gian. Điều này không chỉ làm tăng chi phí vốn mà còn ảnh hưởng đến tiến độ dự án, gây gián đoạn nguồn cung nhà ở, tạo áp lực lên cân đối cung - cầu và có thể đẩy giá nhà lên cao.
Thêm vào đó, sự thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng quy định giữa các cơ quan quản lý có thể làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý thị trường bất động sản TP HCM.
Góc nhìn chuyên môn và đề xuất tháo gỡ vướng mắc
Kiến trúc sư Hoàng Đình Tú cho rằng nguyên nhân chính của vấn đề nằm ở cách hiểu chưa thống nhất về khái niệm công trình công cộng và dân dụng trong các văn bản quy phạm pháp luật. Theo ông, không phải mọi dự án chung cư, kể cả quy mô lớn, đều bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc. Một công trình chỉ thuộc diện phải thi tuyển khi đồng thời đáp ứng hai điều kiện: là công trình hỗn hợp có đầy đủ chức năng như nhà ở, văn phòng, khách sạn (nhóm công trình công cộng) và có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I.
Trong khi đó, các dự án chung cư chỉ có khối đế thương mại - dịch vụ đơn thuần thường không thuộc diện này. Do đó, việc áp dụng quy định thi tuyển kiến trúc cần được rà soát kỹ lưỡng để tránh phát sinh nghĩa vụ ngoài quy định, gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Các chuyên gia kiến nghị cơ quan chức năng cần làm rõ phạm vi áp dụng Điều 17 Luật Kiến trúc, đồng thời xem xét điều chỉnh các văn bản hướng dẫn liên quan để tháo gỡ vướng mắc. Việc này không chỉ giúp minh bạch pháp lý mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án, góp phần ổn định nguồn cung nhà ở và phát triển bền vững thị trường bất động sản TP HCM.
Tác động vĩ mô và dự báo thị trường bất động sản TP HCM
Trên bình diện vĩ mô, quy định thi tuyển kiến trúc đối với các dự án chung cư hỗn hợp có thể ảnh hưởng đến tốc độ phát triển đô thị và nguồn cung nhà ở tại TP HCM. Nếu các thủ tục pháp lý trở nên phức tạp và kéo dài, các nhà đầu tư có thể chùn bước hoặc chuyển hướng đầu tư sang các khu vực có chính sách thông thoáng hơn.
Điều này có thể làm giảm sức cạnh tranh của thị trường bất động sản TP HCM trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở chất lượng cao và đa chức năng ngày càng tăng. Ngược lại, việc tổ chức thi tuyển kiến trúc một cách hợp lý, có chọn lọc sẽ góp phần nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị, tạo ra các dự án có giá trị thẩm mỹ và công năng cao, đáp ứng nhu cầu sống hiện đại của cư dân.
Do đó, các nhà đầu tư và nhà phát triển dự án cần cân nhắc kỹ lưỡng về chiến lược đầu tư, đồng thời theo dõi sát sao các thay đổi chính sách để chủ động ứng phó. Việc phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý sẽ là chìa khóa để cân bằng giữa phát triển bền vững và hiệu quả kinh tế.
Kết luận
Yêu cầu thi tuyển kiến trúc đối với các dự án chung cư cao tầng có khối đế thương mại - dịch vụ tại TP HCM đang là vấn đề cần được làm rõ để tránh gây khó khăn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở. Việc phân loại công trình hỗn hợp vào nhóm công trình công cộng cần dựa trên bản chất pháp lý và tỷ trọng chức năng trong dự án, thay vì áp dụng một cách máy móc.
Việc rà soát, điều chỉnh các quy định và hướng dẫn liên quan sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc, tạo môi trường đầu tư minh bạch và thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản TP HCM. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị, góp phần xây dựng TP HCM phát triển bền vững và hiện đại.
Liệu các cơ quan quản lý có thể sớm thống nhất cách hiểu và áp dụng quy định thi tuyển kiến trúc để không làm gián đoạn nguồn cung nhà ở? Và các nhà đầu tư sẽ cần chuẩn bị những chiến lược gì để thích ứng với những thay đổi này trong tương lai gần?
bài viết liên quan:
Dự án Khu đô thị thể thao Olympic với tổng mức đầu tư 925.000 tỷ đồng đang tiến hành giải phóng mặt bằng tại Thường Tín, Hà Nội. Bài viết phân tích chi tiết về mức bồi thường, tiến độ...
Giá bất động sản liên tục tăng cao khiến nhiều người mua nhà chờ đợi. Tuy nhiên, lựa chọn dự án với chính sách tài chính tốt như '5 năm không lo lãi suất' của Vinhomes mới là chìa khóa...