Nghịch lý thị trường bất động sản TP.HCM: Giá tăng mạnh trong khi thanh khoản giảm sút

Nghịch lý giá bất động sản tăng cao trong bối cảnh thanh khoản giảm

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua một giai đoạn đầy biến động với những diễn biến trái ngược so với quy luật cung - cầu truyền thống. Trong khi dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng và tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm bất động sản giảm sút, thì mặt bằng giá bán từ căn hộ chung cư đến nhà liền thổ vẫn không ngừng thiết lập những cột mốc mới. Điều này đặt ra câu hỏi: Vì sao giá bất động sản vẫn leo thang mạnh mẽ trong khi thanh khoản thị trường lại đi xuống?

Diễn biến giá và thanh khoản trên thị trường căn hộ TP.HCM

Khảo sát tại các sàn giao dịch và dữ liệu nghiên cứu thị trường cho thấy phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM ghi nhận mức tăng giá trung bình từ 3-5% chỉ trong chưa đầy 3 tháng qua. Đặc biệt, tại khu vực Bình Dương cũ, vốn được xem là vùng trũng của thị trường nhà ở tầm trung phía Nam, giá bán căn hộ đã chạm ngưỡng 46-55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp nằm sát các trục quốc lộ mới mở bán có giá lên tới 70-80 triệu đồng/m2, tăng 15-21% so với cùng kỳ năm trước, tiệm cận mức giá của các quận nội thành cũ của TP.HCM.

Ở phía Đông thành phố, các dự án quanh trục đường Mai Chí Thọ và Võ Nguyên Giáp tiếp tục phá vỡ các kỷ lục về giá sơ cấp căn hộ hạng sang. Ví dụ như dự án Eaton Park do Gamuda Land làm chủ đầu tư, giá bán giai đoạn đầu từ 130 triệu đồng/m2, nay đã vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Dự án Privé của Đất Xanh cũng chứng kiến mức giá tăng từ dưới 120 triệu đồng/m2 lên trên 150 triệu đồng/m2 chỉ trong thời gian ngắn.

Phân khúc nhà phố, biệt thự: Nguồn cung khan hiếm, giá liên tục tăng

Khác với sự bùng nổ của các đô thị vệ tinh, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp tại khu vực lõi đô thị TP.HCM đang vận hành theo quỹ đạo riêng biệt. Nguồn cung nhà thấp tầng tại các khu trung tâm gần như không có dự án mới, khiến mặt bằng giá chỉ có chiều hướng đi lên. Giá trung bình nhà phố mặt tiền tại các vùng lõi hiện dao động từ 400-800 triệu đồng/m2, trong khi biệt thự trong hẻm lớn hoặc khu biệt lập (compound) có giá từ 250-450 triệu đồng/m2.

Các khu đô thị như Vạn Phúc hay Global City cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, với nhà phố, biệt thự chạm ngưỡng 250-400 triệu đồng/m2, tăng 8-10% so với cuối năm 2025.

Nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng bất chấp thanh khoản giảm

Mặc dù giá bất động sản liên tục tăng, thanh khoản thị trường lại cho thấy dấu hiệu đi xuống rõ rệt. Nhiều chủ đầu tư cho biết sức mua từ đầu năm 2026 đến nay đã chậm lại, người mua trở nên dè dặt và có tâm lý chờ đợi diễn biến lãi suất cũng như kỳ vọng giá giảm. Tuy nhiên, việc giảm giá bán gần như là điều không thể trong bối cảnh hiện nay.

Nguyên nhân chính dẫn đến nghịch lý này bắt nguồn từ sự tăng mạnh của chi phí đầu vào và các yếu tố vĩ mô tác động lên thị trường:

• Chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng cao: Giá các mặt hàng như thép tăng 15%, gạch đặc tăng 30%, bê tông tăng 15%, xi măng tăng 7%, nhôm và dây điện tăng 15%. Điều này làm đội chi phí xây dựng lên đáng kể, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để bù đắp.
• Chi phí tài chính và lãi vay cao: Mặc dù lãi suất huy động có lúc giảm, nhưng lãi suất cho vay bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ. Các dự án kéo dài tiến độ do vướng mắc pháp lý phải chịu áp lực lãi vay tích tụ, làm tăng giá thành sản phẩm.
• Giá đất tăng mạnh: Việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường từ đầu năm 2026 khiến chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng gấp nhiều lần, chiếm tới 30-40% cơ cấu giá thành sản phẩm, thay vì 15-20% như trước đây.
• Khan hiếm nguồn cung pháp lý sạch: Số lượng dự án mới đủ điều kiện mở bán tại TP.HCM hiện rất hạn chế, tạo ra sự khan hiếm nguồn cung. Chủ đầu tư có hàng trong tay dễ dàng ấn định mức giá cao, chấp nhận bán chậm để bảo toàn giá trị thương hiệu và bù đắp chi phí cơ hội.

Dự báo và lời khuyên cho nhà đầu tư bất động sản

Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục duy trì xu hướng giá tăng do các yếu tố chi phí đầu vào và nguồn cung hạn chế chưa có dấu hiệu cải thiện. Thanh khoản có thể tiếp tục chững lại hoặc giảm nhẹ do tâm lý thận trọng của người mua và sự ảnh hưởng của chính sách tín dụng.

Đối với nhà đầu tư, việc thấu hiểu các yếu tố tác động lên thị trường là rất quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng tài chính, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và có tiềm năng tăng giá bền vững. Đồng thời, cần theo dõi sát diễn biến chính sách tiền tệ, lãi suất và quy hoạch phát triển đô thị để tận dụng cơ hội đầu tư hiệu quả.

Kết luận

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một nghịch lý khi giá bán căn hộ và nhà phố liên tục tăng mạnh trong khi thanh khoản lại giảm sút. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự gia tăng chi phí xây dựng, chi phí tài chính, giá đất và sự khan hiếm nguồn cung pháp lý. Điều này tạo ra áp lực lớn lên người mua và nhà đầu tư, đồng thời đòi hỏi các chủ đầu tư phải có chiến lược giá hợp lý để duy trì hiệu quả kinh doanh.

Liệu trong thời gian tới, thị trường bất động sản TP.HCM có thể cân bằng lại giữa giá và thanh khoản? Nhà đầu tư cần chuẩn bị những chiến lược nào để thích ứng với xu hướng mới của thị trường?