Thách thức và Giải pháp về Thi tuyển Kiến trúc Dự án Chung cư Hỗn hợp tại TP HCM

Đề xuất làm rõ yêu cầu thi tuyển kiến trúc đối với dự án chung cư hỗn hợp tại TP HCM

Liệu các dự án chung cư cao tầng tích hợp chức năng thương mại - dịch vụ tại TP HCM có bắt buộc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc? Vấn đề này đang nhận được sự quan tâm sâu sắc từ các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và chuyên gia trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ và đa dạng hóa loại hình sản phẩm.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết về các quy định pháp lý liên quan, những điểm tranh luận chuyên môn, cũng như tác động tiềm năng của việc áp dụng thi tuyển kiến trúc đối với các dự án chung cư hỗn hợp tại TP HCM.

Khái quát về thi tuyển kiến trúc và quy định hiện hành

Thi tuyển kiến trúc là hình thức lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc tối ưu thông qua cuộc thi giữa các đơn vị tư vấn thiết kế, dựa trên các tiêu chí về công năng, thẩm mỹ, kỹ thuật và hiệu quả kinh tế. Đây là công cụ quan trọng nhằm nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị, đặc biệt đối với các công trình có quy mô và ảnh hưởng lớn.

Hiện nay, căn cứ Luật Kiến trúc 2019 và các văn bản hướng dẫn, các công trình hỗn hợp như chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại - dịch vụ được xếp vào nhóm công trình công cộng nếu thuộc quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I, từ đó phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc.

Nghị định 06 và Thông tư 06/2021 của Bộ Xây dựng cũng xác định các công trình đa chức năng như nhà ở kết hợp văn phòng, khách sạn là công trình công cộng, làm cơ sở pháp lý để yêu cầu thi tuyển kiến trúc đối với các dự án chung cư hỗn hợp quy mô lớn.

Tranh luận về phân loại công trình và phạm vi áp dụng thi tuyển

Tuy nhiên, việc xếp chung cư có khối đế thương mại - dịch vụ vào nhóm công trình công cộng đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều từ doanh nghiệp và chuyên gia. Nhiều ý kiến cho rằng cách hiểu này chưa phù hợp với bản chất pháp lý của loại hình nhà ở thương mại tích hợp.

Chuyên gia quy hoạch và quản trị đô thị Đỗ Thị Loan nhấn mạnh rằng các dự án nhà ở thương mại dù có tích hợp chức năng thương mại - dịch vụ vẫn chủ yếu là công trình dân dụng hỗn hợp, trong đó chức năng thương mại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ. Do đó, không thể thay đổi bản chất pháp lý từ dân dụng sang công cộng chỉ dựa trên yếu tố tích hợp chức năng dịch vụ.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu áp dụng quy định hiện hành một cách cứng nhắc, nhiều dự án nhà ở hỗn hợp sẽ phải tổ chức thi tuyển kiến trúc, gây ra nhiều khó khăn về thời gian, chi phí và thủ tục cho doanh nghiệp.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cũng cảnh báo việc này có thể kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư thêm 3-6 tháng, phát sinh chi phí tổ chức thi tuyển và làm gián đoạn nguồn cung nhà ở, từ đó ảnh hưởng đến cân đối cung - cầu và giá cả trên thị trường.

Góc nhìn chuyên môn về tiêu chí thi tuyển kiến trúc

Kiến trúc sư Hoàng Đình Tú cho rằng vấn đề cốt lõi nằm ở cách hiểu chưa thống nhất về khái niệm công trình công cộng và dân dụng trong các quy định pháp luật. Ông nhấn mạnh không phải mọi dự án chung cư, kể cả quy mô lớn, đều bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc.

Theo ông, một công trình chỉ thuộc diện thi tuyển khi đồng thời đáp ứng hai điều kiện: thuộc loại công trình hỗn hợp có đầy đủ chức năng như nhà ở, văn phòng, khách sạn (nhóm công trình công cộng) và có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I theo quy định. Trong khi đó, các dự án chung cư chỉ có khối đế thương mại - dịch vụ đơn thuần thường không thuộc diện này.

Do đó, kiến trúc sư Hoàng Đình Tú đề xuất cơ quan chức năng cần rà soát lại cách hiểu và áp dụng Điều 17 Luật Kiến trúc, làm rõ phạm vi áp dụng theo từng loại công trình nhằm tránh phát sinh nghĩa vụ ngoài quy định, đồng thời xem xét điều chỉnh các văn bản hướng dẫn để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp.

Ảnh hưởng và dự báo thị trường bất động sản TP HCM

Việc làm rõ và thống nhất quy định về thi tuyển kiến trúc đối với các dự án chung cư hỗn hợp có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP HCM. Nếu quy trình thi tuyển được áp dụng hợp lý, sẽ góp phần nâng cao chất lượng kiến trúc, tạo ra các công trình hài hòa với cảnh quan đô thị và đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân.

Ngược lại, nếu quy định không rõ ràng hoặc áp dụng thiếu thống nhất, sẽ tạo ra rào cản pháp lý, làm tăng chi phí và thời gian đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn cung nhà ở và tâm lý thị trường. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư e ngại, làm chậm tiến độ các dự án, từ đó tác động đến sự cân bằng cung - cầu và giá cả bất động sản.

Trong bối cảnh TP HCM đang hướng tới phát triển đô thị thông minh, bền vững và nâng cao chất lượng sống, việc hoàn thiện khung pháp lý về thi tuyển kiến trúc là một bước đi cần thiết để hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Kết luận

Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng việc làm rõ yêu cầu thi tuyển kiến trúc đối với các dự án chung cư hỗn hợp tại TP HCM không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn liên quan trực tiếp đến chiến lược phát triển đô thị và thị trường bất động sản. Việc phân biệt rõ ràng giữa công trình dân dụng và công trình công cộng, đồng thời xác định đúng phạm vi áp dụng thi tuyển kiến trúc sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian cho doanh nghiệp, đồng thời nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị.

Với những thay đổi và điều chỉnh cần thiết trong chính sách, liệu thị trường bất động sản TP HCM có thể duy trì được sự phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân và nhà đầu tư? Và làm thế nào để các cơ quan quản lý và doanh nghiệp phối hợp hiệu quả nhằm tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thành phố?