MBBank Đẩy Mạnh Cho Vay Bất Động Sản Năm 2025: Cơ Hội Và Thách Thức Trong Mở Rộng Tín Dụng Bán Lẻ

MBBank và sự bứt phá trong cho vay bất động sản năm 2025

Liệu sự tăng trưởng mạnh mẽ trong cho vay bất động sản của MBBank có tạo ra động lực mới cho thị trường tín dụng và bất động sản Việt Nam? Năm 2025, Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank) đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng, trở thành một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Tuy nhiên, mục tiêu mở rộng cho vay bán lẻ trong năm 2026 cũng đặt ra không ít thách thức trong bối cảnh sức cầu tiêu dùng chưa đồng đều. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết xu hướng này, nguyên nhân, cũng như những dự báo và khuyến nghị dành cho nhà đầu tư bất động sản và các bên liên quan.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản và xây dựng: Động lực chính của MBBank

Trong năm 2025, dư nợ cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại MBBank tăng tới 89% so với đầu năm, trong khi cho vay lĩnh vực xây dựng cũng tăng 42%. Tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 11,2% tổng dư nợ toàn ngân hàng, mức cao nhất từ trước đến nay và vượt tỷ trọng trung bình của toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam.

Khi cộng cả cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà, tổng tỷ trọng tín dụng liên quan đến bất động sản tại MBBank gần chạm ngưỡng 30% tổng dư nợ tính đến cuối năm 2025. Đây là dấu hiệu cho thấy ngân hàng đang tập trung mạnh vào lĩnh vực bất động sản như một mũi nhọn tăng trưởng.

Mục tiêu tăng trưởng tín dụng và mở rộng cho vay bán lẻ năm 2026

Bước sang năm 2026, MBBank đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng lên tới 35%, tận dụng tối đa dư địa tăng trưởng còn lại. Các ngành bất động sản và xây dựng được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt tăng trưởng tín dụng, mặc dù ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong việc lựa chọn khách hàng và dự án nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng.

Bên cạnh đó, MBBank cũng hướng tới mở rộng mảng cho vay bán lẻ, bao gồm khách hàng cá nhân và doanh nghiệp siêu nhỏ. Ngân hàng đặt mục tiêu tăng tỷ trọng cho vay bán lẻ thêm 1,5 – 3 điểm phần trăm mỗi năm trong trung và dài hạn, với kế hoạch nâng tỷ trọng cho vay bán lẻ lên 50% tổng danh mục tín dụng vào năm 2027.

Đặc biệt, MBBank dự kiến mở rộng cho vay tín chấp nhằm duy trì biên lãi ròng (NIM). Hiện nay, cho vay tín chấp chiếm khoảng 9,5% tổng dư nợ, gần tiệm cận mức trần nội bộ 10%.

Thách thức trong mở rộng cho vay bán lẻ và bối cảnh kinh tế vĩ mô

Mặc dù mục tiêu mở rộng cho vay bán lẻ của MBBank rất tham vọng, song theo đánh giá, quá trình này sẽ cần thêm thời gian để hiện thực hóa do sức cầu tiêu dùng phục hồi chưa đồng đều. Động lực tiêu dùng chủ yếu đến từ sự phục hồi của ngành du lịch, đặc biệt là lượng khách quốc tế, trong khi thu nhập bình quân đầu người tăng chậm hơn tốc độ tăng trưởng GDP.

Hiện tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân trong danh mục tín dụng của MBBank khoảng 40%, thấp hơn mục tiêu đề ra. Do đó, việc chuyển dịch cơ cấu tín dụng sang bán lẻ vẫn còn nhiều thách thức và cần được theo dõi sát sao.

Thêm vào đó, môi trường lãi suất biến động và các yếu tố bất ổn địa chính trị toàn cầu có thể hạn chế khả năng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, khiến mặt bằng lãi suất trên thị trường 1 và thị trường 2 có xu hướng tăng. Nếu lãi suất tăng kéo dài, áp lực trả nợ của doanh nghiệp và người vay sẽ gia tăng, tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu mới, đặc biệt trong nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy cao như bất động sản.

Chất lượng tài sản và rủi ro tín dụng tại MBBank

Về chất lượng tài sản, MBBank đã kiểm soát tốt tỷ lệ nợ xấu nội bảng, duy trì ở mức khoảng 1% cuối năm 2025. Tuy nhiên, khoảng 75% lượng nợ xấu gia tăng trong năm qua đến từ phân khúc khách hàng doanh nghiệp.

Đáng chú ý, dư nợ vay liên quan đến Tập đoàn Novaland không phát sinh thêm và vẫn được xếp vào nhóm nợ đủ tiêu chuẩn, thể hiện sự thận trọng trong quản lý rủi ro tín dụng của ngân hàng.

Chi phí tín dụng đang có xu hướng trở về mức trung bình lịch sử, với tỷ lệ bao phủ nợ xấu (LLCR) duy trì quanh ngưỡng 100%, cho thấy chất lượng tài sản của MBBank đang dần ổn định trở lại.

Kết luận: Cơ hội và thách thức cho thị trường tín dụng bất động sản

MBBank đang thể hiện vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản và xây dựng, góp phần tạo động lực cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 và dự kiến tiếp tục trong năm 2026. Mục tiêu mở rộng cho vay bán lẻ là bước đi chiến lược nhằm đa dạng hóa danh mục tín dụng và tăng cường nguồn thu, song cần được thực hiện thận trọng trong bối cảnh sức cầu tiêu dùng chưa đồng đều và rủi ro lãi suất có thể gia tăng.

Nhà đầu tư và các bên liên quan cần lưu ý đến các yếu tố vĩ mô như biến động lãi suất, chính sách tín dụng và chất lượng tài sản ngân hàng để có chiến lược đầu tư phù hợp. Đồng thời, việc lựa chọn các dự án và khách hàng có tiềm năng, khả năng trả nợ tốt sẽ là yếu tố then chốt giúp hạn chế rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản.

Câu hỏi dành cho nhà đầu tư và thị trường:

• Liệu MBBank có thể cân bằng hiệu quả giữa tăng trưởng tín dụng bất động sản và kiểm soát rủi ro trong bối cảnh lãi suất biến động?
• Thị trường bất động sản sẽ phản ứng ra sao trước xu hướng mở rộng tín dụng bán lẻ của các ngân hàng trong những năm tới?